不计容面积的是不能办理产权的面积，应该属于全体业主所有。不计容积率面积是地下的面积，一般指的是地下室。无论你是做停车场、...不计入容积率的建筑面积是有条件的，如屋顶突出部分，大于顶层面积的1/4就必须计入容积率。容积率是用地面积与可出售面积之比，可出售车库计入容积率，不可出售车库不计入容积率。
不急容积率的面积分为多种情况，主要看这个是什么面积。比如小区的车位，小区的车位分为产权车位和人防车位，人防车位就是不计容积率面积，产权归属国家。
比如地面上的绿化面积也是不计入容积率的，那绿化面积在小区交付使用的时候是属于全体业主的产权。
