两者的真实意思表示不同：
以房担保：房屋买卖合同只是为了担保债权的实现，借款合同关系仍然存续，此时，就应当认定为以房担保。
以房抵债：双方在债务到期后或者合同履行过程中达成一致意见，确认欠款的具体数额，并将欠款转为购房款，实质上，就是双方同意终止原借款合同，并重新建立新的房屋买卖合同关系，此时债权人的目的在于获得合同约定获得房屋所有权。
抵债和担保是两回事，以房抵债就是把房子过户给债权人，而担保买卖就是拿房子担保债务的 落实，不一定真给债权人，但是在担保期间，房主不能自由处置房屋，如不买卖，不能赠与他人等，直到担保期间结束。
区别在于：
以房担保：针对未来不确定的债务所预先设定的担保，因此合意达成的基础为合法有效的借款合同，但此时债务数额尚未确定。
以房抵债：以房抵债需要双方同意将欠款转为购房款，故该合意达成的时间应在借款期限届满后或者借款合同未届满前，双方协商提前终止原借款关系，并建立新的房屋买卖关系。
